Особенности рынка  недвижимости Москвы, покупка, продажа квартир в Москве

2006 год войдет в историю московского рынка недвижимости, в первую очередь, благодаря рекордному росту цен на жилье. В 2005 году никто не ожидал такого подорожания квартир в столице. Большая часть экспертов и обозревателей, включая наши собственные прогнозы, полагали, что в 2006 году прирост стоимости квартир составит 20%-40%. Однако подорожание столичного жилья вышло за все мыслимые рамки и составило за год около 100%.

имеет место целый комплекс причин, которые повлияли на рынок единовременно. Первая причина носит макроэкономический характер, экономика Росси продолжает расти, в 2006 году цены на нефть достигли своего очередного пика, да и экспорт ресурсов страны увеличился.

Также в качестве причины можно назвать скрытую инфляции и доллара, и денег как таковых, особенно по отношению к невосполнимым природным ресурсам, таким как полезные ископаемые (нефть, газ и др.), а также земля и недвижимость.

Третья причина во многом перекликается со второй и связана с ограниченными объемами строительства жилья в Москве. С одной стороны, по количеству квадратных метров в 2006 году в Москве построено не меньше, чем в прежние годы – а именно около 4,5 миллионов кв.м. жилья. Однако за кадром остается заметное перераспределение структуры новостроек столицы. В 2005-2006 гораздо больше нового жилья было передано под социальные программы, под переселение очередников и жителей пятиэтажек, под жилье для военных. Вместо панельных домов львиную доля новостроек составляют сейчас монолитные и монолитно-кирпичные дома, площади квартир в которых примерно в полтора раза больше, а значит, при том же общем метраже зданий количество квартир оказывается в полтора раза меньше. Все эти обстоятельства привели к тому, что в 2006 году в свободную продажу попало на 20%-50% квартир в новостройках меньше, чем в прежние годы.

Четвертая причина – так называемые инвестиционные квартиры. Многие покупали квартиры не для жилья, а с целью перепродажи, и придерживали их, ожидая пика цен. Именно они спровоцировали недостаток предложения на рынке жилья столицы. Есть и другие факторы, которые сыграли свою роль. Это и инвестиционная привлекательность столичной недвижимости и психологический фактор ажиотажа в условиях активного роста цен и ряд других причин.

Активное развитие ипотеки и стимулирование платежеспособного спроса за счет кредитования в рамках программы «Доступное жилье» также способствовали росту спроса над предложением. В этом смысле изначально произошла подмена понятий «доступного жилья» на «доступную ипотеку». Но ипотека может сделать жилье доступным только в условиях насыщенного рынка, а в условиях дефицита квартир ипотека лишь усилила дисбаланс спроса и предложения, что и стало дополнительным толчком к росту цен.
В результате вместо доступного московское жилье стало одним из самых дорогих в мире, при относительно невысоком его качестве. Рост цен замедлился только к концу 2006 года.

Однако ожидать обвала цен на жилье в Москве не приходится, пока можно говорить лишь о незначительной коррекции цен вниз в пределах 5%-10%-15% и то на низкокачественное жилье или переоцененный в процессе ажиотажного роста цен эконом-класс.  Далее в 2007 году возможны два принципиальных сценария в зависимости от политической и макроэкономической обстановки, а также ситуации с новостройками. Консервативный прогноз – в случае сохранения стабильной политической и экономической обстановки в стране в 2008 году, цены будут расти как минимум на 10-15% в год, то есть темпами инфляции. Качественное, привлекательное жилье будет дорожать быстрее, плохие дома будут падать в цене.